Ako porovnať cenu bytu ešte pred obhliadkou
Porovnajte ponukovú cenu bytu pred obhliadkou. Ako vybrať podobné ponuky, vypočítať cenu za m² a pomenovať neistotu, ktorú inzerát nevyrieši.
Výnos z nájmu a cashflow investičného bytu
Na modelovom byte odlíšime hrubý výnos, prevádzkové náklady a peňažný tok po splátke úveru. Rovnaký výnos nemusí znamenať kladné cashflow.
Byt môže mať kladný výnos z nájmu a pritom každý mesiac vyžadovať doplatok z Vašej rezervy. Záleží na tom, čo do výnosu počítate a ako kúpu financujete. Pri porovnávaní ponúk preto oddeľte výnos nehnuteľnosti od peňažného toku po splátke úveru.
Pri výnose vždy pomenujte menovateľa aj náklady
Hrubý ročný výnos tu počítame ako ročné nájomné bez energií a služieb delené kúpnou cenou. Takéto základné rozlíšenie hrubého a čistého výnosu vysvetľuje aj NatWest. Pri porovnávaní kalkulačiek overte, ktoré náklady zahŕňajú.
Pre náš čistý prevádzkový výnos odpočítame od nájmu náklady vlastníka pred daňou a financovaním. Kúpnu cenu používame v oboch výpočtoch rovnako. Obstarávacie poplatky, zariadenie a rekonštrukcia v tomto zjednodušení nie sú zahrnuté. Pri vlastnej kúpe ich treba doplniť do celkovej investície.
Modelový byt s kladným výnosom a záporným cashflow
Nasledujúce vstupy sú zvolené na vysvetlenie výpočtu. Nie sú trhovým odhadom, ponukou úveru ani výsledkom klienta.
Na menšej obrazovke posuňte tabuľku vodorovne.
| Vstup | Modelová hodnota |
|---|---|
| Kúpna cena | 200 000 € |
| Mesačné nájomné bez energií a služieb | 800 € |
| Mesačné náklady a plánovaná rezerva vlastníka | 200 € |
| Mesačná splátka úveru vrátane istiny a úroku | 650 € |
Pri celoročnom obsadení je ročné nájomné 9 600 €. Hrubý výnos vychádza na 4,8 %. Po odpočítaní 2 400 € ročných prevádzkových výdavkov a rezervy zostane 7 200 €, teda v našom vymedzení 3,6 %.
Mesačný peňažný tok po financovaní je však 800 € mínus 200 € mínus 650 €, čiže mínus 50 €. Splátka obsahuje aj istinu, ktorá znižuje dlh. Preto záporné cashflow nie je to isté ako účtovná strata. Daňový výsledok tento príklad nepočíta.
Overte aj mesiac bez nájomníka
Ak byt jeden mesiac neprinesie nájom, ročný príjem v modeli klesne na 8 800 €. Ostatné zvolené náklady a splátky sa nemenia, takže ročný peňažný tok bude mínus 1 400 €. V skutočnosti sa môžu meniť aj výdavky, preto si prepočítajte vlastné scenáre.
Pri každom vstupe uchovajte zdroj alebo označenie predpokladu. Inzerovaný nájom nie je potvrdený príjem a ponuková cena nemusí byť dohodnutou cenou.
Dáta pomôžu porovnávať, výsledok nezaručia
MapaTrhu vyvíjame spolu so Samuelom Wittlingerom z Wittlinger.dev. Podklady na porovnanie ponúk nájdete v cenovom prehľade a ich pôvod v zdrojoch údajov.
Pred obhliadkou si overte aj porovnateľné nehnuteľnosti a vstupnú cenu. Modelový odhad odlíšte od potvrdenej transakcie. Náklady, financovanie a rezervu doplňte pre konkrétny byt.
Zdroje a podklady
Zakladateľ a výkonný riaditeľ Rise.sk. Navrhuje a dodáva webové aplikácie, dátové systémy a automatizácie. Píše o rozhodnutiach pri vývoji, AI a digitálnych službách.
- Softvérová architektúra
- AI automatizácia
- Dátové systémy
Späť na blog
Zdieľať:
Prečítajte si ďalšie články
Realitná analytika pre investorov. Cena potrebuje kontext
Porovnateľné ponuky, lokalita a predpoklady výnosu pomáhajú preveriť investíciu. Ponukovú cenu a modelový odhad treba odlíšiť od skutočného predaja.
AI agent alebo automatizácia? Kedy stačí Zap a kedy treba agenta
Každý hovorí o AI agentoch. Väčšina firiem ho však nepotrebuje, stačí im dobre nastavená automatizácia. Tu je návod, ako sa rozhodnúť.